L’objectif de l’évaluation des biens est de déterminer la valeur économique d’un bien, qui comprend généralement des terrains et des bâtiments ou des biens immobiliers. Elle implique une analyse des facteurs qui affectent la valeur, telle que les paramètres structurels et qualitatifs du bâtiment, l’emplacement et les éléments caractéristiques de la zone dans laquelle se trouve le bien. Les sections suivantes décrivent les principales méthodes d’évaluation des biens immobiliers et tous les facteurs à prendre en compte dans chaque cas.

Méthode de comparaison avec le marché sur la base d’échantillons

La valeur de marché (VM) d’un bien immobilier est le prix auquel le bien pourrait être vendu par un contrat privé entre un vendeur prêt à vendre et un acheteur indépendant. Si le bien est proposé publiquement sur le marché à la date d’évaluation, si les conditions du marché permettent une vente en bonne et due forme et si, en raison de la nature du bien, un délai normal est disponible pour les négociations de vente.

Pour ce faire, les points suivants doivent être pris en considération avant de faire une estimation immobilière à Paris 6 :

• Il n’y a pas de lien préalable entre le vendeur et l’acheteur, et aucun des deux n’a d’intérêt personnel ou professionnel non lié aux raisons du contrat.
• La publicité sur le marché suppose une commercialisation adaptée à la nature du bien immobilier concerné et dont aucune partie intéressée ne reçoive d’informations privilégiées.
• Le prix du bien immobilier est conforme au prix offert au public susmentionné et reflète une estimation raisonnable du prix (le plus probable) qui serait obtenu dans les conditions de marché prévalant à la date d’évaluation.
• Les taxes ne doivent pas être incluses dans le prix. Les coûts de commercialisation ne devraient pas non plus être inclus.

Méthode du coût de remplacement

Cette méthode calcule une valeur technique qui est connue sous le nom de coût de remplacement. Cette valeur peut être brute ou nette. Lors du calcul de la valeur de remplacement brute, les investissements suivants sont additionnés.

• La valeur des éléments de construction, du bâtiment ou du terrain sur lequel est situé le bâtiment à restaurer.
• Le coût des travaux de construction ou de restauration : la somme des coûts matériels des travaux, des frais généraux (le cas échéant) et du bénéfice industriel de l’entrepreneur.
• Les coûts nécessaires pour effectuer le remplacement : les taxes et les frais irrécupérables nécessaires pour déclarer officiellement la nouvelle construction du bien.

Pour calculer la valeur de remplacement nette, il faut soustraire de la valeur de remplacement brute la dépréciation physique et fonctionnelle du bâtiment achevé.

Méthode résiduelle

Cette méthode permet de calculer la valeur technique, dite valeur résiduelle. Elle est qualifiée de dynamique ou de statique, selon que l’analyse de l’investissement est effectuée à la valeur attendue ou à la valeur actuelle.

• La méthode dynamique permet d’évaluer les bâtiments en projet, les bâtiments en construction ou en rénovation, même si la construction a cessé, qu’ils soient situés en zone urbaine, sur des terrains aménageables ou déjà construits.
• La méthode statique ne s’applique qu’aux parcelles et aux bâtiments en cours de rénovation, lorsque la construction ou la rénovation peut commencer dans un délai d’un an maximum, et aux parcelles existantes.

Cette méthode requiert des informations suffisantes pour déterminer le développement immobilier le plus probable dans le cadre du régime de planification applicable. Dans le cas d’un terrain avec des bâtiments achevés, pour déterminer s’il répond aux exigences du régime de planification.

Méthode de l’actualisation des bénéfices

Dans cette méthode, on calcule la valeur technique, que l’on appelle la valeur marchande actualisée.

La méthode de l’actualisation des loyers est appliquée sous réserve des conditions suivantes :

• Il existe un marché représentatif de la location et du crédit-bail.
• Comme les biens immobiliers associés à une activité économique, qui sont loués ou qui génèrent ou peuvent générer des revenus et pour lesquels il est nécessaire de fournir des données comptables sur l’activité ou un ratio structurel moyen pour le domaine d’activité.

Pour calculer la valeur actualisée, il faut :

• Estimer les flux de trésorerie (immobilier ou exploitation).
• Estimer la valeur de réversion.
• Sélectionner un taux d’actualisation.
• Appliquer la formule de calcul.

Les flux de trésorerie doivent être estimés en tenant compte de l’état du bien évalué et, en tout état de cause, en utilisant les hypothèses les plus probables pour déterminer le montant et la date de réception ou de paiement.